Verlaagd btw‑tarief bij sloop en heropbouw in België (2026): 6% in plaats van 21%

Historiek in het kort: waar komt dat 6% btw-tarief vandaan?

Omdat het toch boeiend is om te weten waar die regeling precies vandaan komt, schetsen we hier een korte historiek. Zonder geeuw-momenten, beloofd!

• 15 februari 2007: de 6% btw-regeling ziet het levenslicht. Op dat moment enkel nog voor afbraak en heropbouw in 32 Belgische centrumsteden. Doel? Leegstand aanpakken en onze steden wat opfrissen.
• 1 januari 2021: de maatregel wordt tijdelijk uitgebreid naar heel België. Op voorwaarde dat:
  • je de woning zelf zou bewonen en je geen andere woningen bezit (je enige en eigen woning dus)
  • de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 200 m² (meer daarover zo meteen!)
  • je er minstens 5 jaar zou wonen
• 1 januari 2024: hoera voor particulieren! De verlaagde btw-regeling wordt permanent als je zelf sloopt en heropbouwt (en ja, dat kan uiteraard samen met totaalaannemer Massimmo Villabouw 😉). Projectontwikkelaars moesten op dat moment hun woningen & appartementen weer met 21% btw verkopen … tijdelijk toch.
• 1 juni 2024: nieuwe update van de regeling – vanaf nu vallen ook woningen die minstens 15 jaar verhuurd worden als hoofdverblijfplaats onder de 6%-regeling.
• 1 juli 2025: witte rook - niet in het Vaticaan, wél over de 6% btw-regeling. De verlaagde btw-regeling bij sloop en heropbouw wordt permanent voor iedereen na het zogeheten 'Paasakkoord', met licht aangepaste spelregels. 

Hieronder zetten we die voorwaarden netjes op een rij. Geen juridische vaktaal, gewoon duidelijk.

Wie kan 6 % btw toepassen?

✅ Particulieren die zelf slopen en heropbouwen (met of zonder totaalaannemer)

Wil je een oude woning kopen, platgooien (You came in like a wrecking ball-style) en er een gloednieuw droomhuis bouwen? Aan deze voorwaarden moet je voldoen om van die 6% btw te genieten:

1. Enige en eigen woning
   Je moet er zelf gaan wonen. Het mag dus geen tweede verblijf, investeringspand of vakantiechalet voor je schoonmoeder zijn. En je mag geen andere woningen (deels of volledig) bezitten die je bijvoorbeeld verhuurd.
2. De woning laat afbreken en heropbouwen op dezelfde kadastrale percelen
3. Maximale bewoonbare oppervlakte: 200 m²
   En belangrijk: netto! Dus de buiten- en binnenmuren, inkomhal, garage, berging, badkamer, toilet, nachthal, ... hoef je niet mee te tellen. Wat telt wel mee? De leefruimtes: keuken, woonkamer, slaapkamers, bewoonbare zolder of kelder en eventuele ruimte voor een beroep. De bewoonbare oppervlakte telt alleen de delen van je woning waarin je effectief woont (zoals woonkamer, slaapkamers, leefkeuken), exclusief muren, garage, berging of technische ruimtes.
4. Vooral privégebruik
   Werk je af en toe van thuis of ontvang je klanten in je bureau? Geen probleem, zolang de hoofdfunctie van je woning ook effectief wonen is.
5. Verklaring bij FOD Financiën
   Vóór je aan dat mooie verlaagde tarief begint te bouwen, moet je nog wel even een verklaring indienen via MyMinfin. Een klein beetje administratie, maar het loont de moeite!

✅ Aankoop van nieuwbouwwoning ná sloop & heropbouw

Naast particulieren die zelf bouwen, geldt de 6 % btw‑regeling ook voor de verkoop van een heropgebouwde woning aan een private koper.
Koop je een nieuwbouwwoning van een ontwikkelaar? Goed nieuws, ook dan kan je voortaan van het 6% btw-tarief profiteren. Al moeten deze voorwaarden dan wel in orde zijn:

1. Jij wordt eigenaar én bewoner
   De woning moet je enige en eigen woning worden. Dus je moet je er domiciliëren en er écht gaan wonen (stop de Airbnb-dromen dus maar weg).
2. Maximale bewoonbare oppervlakte: 175 m²
   Weer netto, net als bij particulieren die zelf een woning (laten) bouwen (zie puntje 2 hierboven). Alles wat géén leefruimte is, telt niet mee. Zit je boven de 175 m²? Dan kom je niet in aanmerking en betaal je 21% btw.
3. De juiste timing
   De facturering & betaling mag ten vroegste op 1 juli 2025 gebeuren. Valt dat moment eerder? Dan gelden de oude (of tijdelijke) regels.
4. Verklaring bij FOD Financiën
   Een specifieke verklaring (bijv. Formulier 111/3) is correct ingediend bij de FOD Financiën.

Deze verkoopmogelijkheid opent de 6 % btw voor kopers van nieuwbouwwoningen die oorspronkelijk via sloop en heropbouw zijn ontstaan.

✅ Extra: sloop en heropbouw voor langdurige verhuur

Plan je een oud pand te slopen en opnieuw op te bouwen, niet om er zelf te gaan wonen, maar om het langdurig te verhuren als hoofdverblijfplaats? Ook dat kan sinds de recentere updates onder de 6% btw-regeling vallen.

De voorwaarden zijn eenvoudig:

1. Het moet gaan om verhuur als hoofdverblijfplaats (dus geen studentenkoten, short-stay of vakantieverhuur).
2. De woning moet minstens 15 jaar te huur worden aangeboden.
3. De regels rond bewoonbare oppervlakte en de vereiste administratieve verklaring blijven gelden.