Verlaagd btw-tarief bij sloop en heropbouw: hoe zit het nu écht (vanaf juli 2025)

Zo ontstond het verlaagd btw-tarief

Omdat het toch boeiend is om te weten waar die regeling precies vandaan komt, schetsen we hier een korte historiek. Zonder geeuw-momenten, beloofd!

• 15 februari 2007: de 6% btw-regeling ziet het levenslicht. Op dat moment enkel nog voor afbraak en heropbouw in 32 Belgische centrumsteden. Doel? Leegstand aanpakken en onze steden wat opfrissen.
• 1 januari 2021: de maatregel wordt tijdelijk uitgebreid naar heel België. Op voorwaarde dat:
  • je de woning zelf zou bewonen en je geen andere woningen bezit (je enige en eigen woning dus)
  • de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 200 m² (meer daarover zo meteen!)
  • je er minstens 5 jaar zou wonen
• 1 januari 2024: hoera voor particulieren! De verlaagde btw-regeling wordt permanent als je zelf sloopt en heropbouwt (en ja, dat kan uiteraard samen met totaalaannemer Massimmo Villabouw 😉). Projectontwikkelaars moesten op dat moment hun woningen weer met 21% btw verkopen … tijdelijk toch.
• 1 juni 2024: nieuwe update van de regeling – vanaf nu vallen ook woningen die minstens 15 jaar verhuurd worden als hoofdverblijfplaats onder de 6%-regeling.
• 1 juli 2025: witte rook - niet in het Vaticaan, wél over de 6% btw-regeling. De verlaagde btw-regeling bij sloop en heropbouw wordt permanent voor iedereen, met licht aangepaste spelregels. 

Hieronder zetten we die voorwaarden netjes op een rij. Geen juridische vaktaal, gewoon duidelijk.

Opgelet: we lazen letterlijk alles wat er te lezen valt over deze btw-regeling en spraken met meerdere juristen om jou zo correct mogelijk te informeren. Maar... de officiële wettekst is op dit moment (juni 2025) nog niet ingediend in het Parlement. De informatie in dit artikel is dus gebaseerd op wat er beslist werd in het Paasakkoord en op betrouwbare bronnen, maar we delen ze dus onder voorbehoud van publicatie van de definitieve wet.

Verlaagde btw-regeling sloop & heropbouw: regeling vanaf 1 juli 2025

✅ Je bent particulier en wil zelf bouwen (met of zonder totaalaannemer)

Wil je een oude woning kopen, platgooien (You came in like a wrecking ball-style) en er een gloednieuw droomhuis bouwen? Aan deze voorwaarden moet je voldoen om van die 6% btw te genieten:

1. Enige en eigen woning
   Je moet er zelf gaan wonen. Het mag dus geen tweede verblijf, investeringspand of vakantiechalet voor je schoonmoeder zijn.
2. Maximale bewoonbare oppervlakte: 200 m²
   En belangrijk: netto! Dus de buiten- en binnenmuren, inkomhal, berging, badkamer, toilet, nachthal, ... hoef je niet mee te tellen. Wat telt wel mee? De leefruimtes: keuken, woonkamer, slaapkamers, bewoonbare zolder of kelder en eventuele ruimte voor een beroep.
3. Vooral privégebruik
   Werk je af en toe van thuis of ontvang je klanten in je bureau? Geen probleem, zolang de hoofdfunctie van je woning ook effectief wonen is.
4. Verklaring bij FOD Financiën
   Vóór je aan dat mooie verlaagde tarief begint te bouwen, moet je nog wel even een verklaring indienen via MyMinfin. Een klein beetje administratie, maar het loont de moeite!

✅ Je koopt een woning op plan bij een projectontwikkelaar

Koop je een nieuwbouwwoning op plan van een ontwikkelaar? Goed nieuws, ook dan kan je voortaan van het 6% btw-tarief profiteren. Al moeten deze voorwaarden dan wel in orde zijn:

1. Jij wordt eigenaar én bewoner
   De woning moet je enige en eigen woning worden. Dus je moet je er domiciliëren en er écht gaan wonen (stop de Airbnb-dromen dus maar weg).
2. Maximale bewoonbare oppervlakte: 175 m²
   Weer netto, net als bij particulieren die zelf een woning (laten) bouwen (zie puntje 2 hierboven). Alles wat géén leefruimte is, telt niet mee. Zit je boven de 175 m²? Dan kom je niet in aanmerking en betaal je 21% btw.
3. De juiste timing
   De facturering & betaling mag ten vroegste op 1 juli 2025 gebeuren. Valt dat moment eerder? Dan gelden de oude (of tijdelijke) regels.